Señal e hipoteca
Contrato de arras e hipoteca: cómo proteger la señal
Una guía para compradores que necesitan financiación y quieren evitar que una cláusula ambigua deje la señal en riesgo.
Respuesta rápida
Si necesitas hipoteca, revisa esto primero
Si compras con hipoteca, el contrato de arras debería aclarar si recuperas la señal cuando el banco deniega la financiación, qué plazo tienes para acreditarlo, qué justificante sirve y hasta qué fecha queda protegida la operación. Si no está claro, pide cambios por escrito antes de firmar.
Analizar mi contratoCláusula de financiación
Puntos que deberían quedar claros en el contrato.
Condición de financiación
Comprueba si la compraventa queda condicionada a obtener hipoteca o si firmas aunque el banco pueda decir que no.
Devolución de la señal
El contrato debería decir si recuperas toda la señal, parte de ella o nada cuando la financiación se deniega.
Denegación por escrito
Pide que se indique qué documento acredita la denegación: email del banco, certificado, resolución o comunicación formal.
Plazo para conseguir hipoteca
Revisa hasta qué fecha puedes aportar la aprobación o denegación y si ese plazo encaja con la fecha de escritura.
Banco o entidad válida
Evita redacciones que solo acepten una entidad concreta si todavía estás comparando ofertas o esperando tasación.
Tasación y condiciones
Aclara qué pasa si la tasación sale baja, si el banco financia menos de lo previsto o si cambia una condición esencial.
Comunicación a vendedor
Debe quedar claro cómo y cuándo tienes que avisar a agencia o vendedor para conservar tu derecho a recuperar la señal.
Penalizaciones adicionales
Revisa si además de perder la señal hay penalizaciones, gastos o daños que puedan reclamarse si no se firma.
Prórroga por retrasos
Si el banco, tasación o gestoría se retrasan, conviene prever si puede ampliarse el plazo antes de perder protección.
Errores habituales
Lo que suele salir caro si no se revisa.
- Firmar una cláusula que menciona hipoteca pero no dice expresamente si la señal se devuelve.
- Aceptar un plazo de escritura más corto que el plazo real de aprobación bancaria y tasación.
- No definir qué justificante de denegación sirve para recuperar la señal.
- Pensar que cualquier problema con el banco protege automáticamente las arras.
- Avisar tarde a agencia o vendedor y perder la posibilidad de pedir devolución.
Ejemplo de cláusula
Una frase que conviene revisar con lupa.
Cláusula de hipoteca demasiado ambigua
La compraventa no queda condicionada a la concesión de financiación, manifestando la parte compradora conocer esta circunstancia.
Si necesitas hipoteca, esta frase puede hacer que pierdas la señal aunque el banco deniegue el préstamo o la tasación salga baja.
Si la operación depende de financiación, conviene indicar plazo, importe mínimo, justificante de denegación y devolución de la señal si el banco no concede la hipoteca en esas condiciones.
Qué pedir por escrito
Preguntas concretas antes de firmar.
- Si el banco deniega la hipoteca por escrito, ¿recupero la señal completa?
- ¿Qué documento acepta el vendedor como prueba de denegación?
- ¿Hasta qué fecha puedo comunicar la denegación sin penalización?
- ¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio pactado?
- ¿La cláusula cubre también que el banco apruebe menos importe del necesario?
- ¿Podemos ampliar el plazo si banco, tasación o gestoría se retrasan?
- ¿Hay alguna penalización adicional además de la señal?
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También útil
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Fuentes y alcance
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